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清算暴利开发商比围剿掏钱的地王重要百倍

清算暴利开发商比围剿掏钱的地王重要百倍   

 

最近,全国各地的房地产市场接连出现不少“国”字号的“地王”。前几天,中海地产在上海更是砸下70多亿元,一举成为新的“中国地王”。

频频出现的“地王”现象,引起了各方的“高度关注”。新的“中国地王”出现,更是引发不少人的“惊呼”。普通百姓担心,这是不是意味着今后的房价还要再继续上涨。最使人“不可思议”,还是现在以私营为主体的开发商利益集团,也纷纷跳出来,称国企高价拿地是房地产市场的“醉酒驾车”,扰乱了既有的“市场秩序”。就连一档号称“高端对话”的“风暴”类电视节目,也按照开发商的思路,不加分析的把“地王频现”视为“房地产的泡沫”。

那么,究竟该如何看近一轮以国企为主体的“地王现象”?如果没有“地王”,房价是否就会降低或“平稳发展”?地王的出现,是不是给房地产市场带来的,都是“负面效应”?这些都需要我们加以全面的分析,然后才能做出客观公正的回答。

 

                   没有“地王”,房价就会下降吗

有的“风暴”类的电视辩论类节目,不加分析的把各地所有创下土地出让金记录的,都称之为“地王”。实际上,有的地方虽然土地出让金的总价创了当地的记录,但土地单价或者楼面地价并不高,甚至比一些小的楼盘还要低。这样的“地王”,单纯从成本上来说,不仅不会导致房价的走高,反而因为较低的土地价格和住房建设的规模效益,为降低房价创造了条件。

真正的“地王”,不仅在于它的土地出让金的总价最高,更重要的还是在它土地的单价和楼面地价也是最高的。这样的地王才名副其实。

那么,就是这样“货真价实”的地王,是不是带给社会的也尽是“负面的结果”呢?实则不然。

让我们回顾一下,是不是没有了“地王”,土地出让金的价格低了,中国的房地产市场的房价就不会走高?纵观这些年的中国房地产的发展,答案是否定的。

这方面,最权威的应该是来自国土资源部的的信息。早在2006年,针对开发商操控的舆论大肆散布“土地招拍挂导致高房价”的谬论,当时的国土资源部就组织有关单位对全国40个典型楼盘进行了深入分析。“深究”的结果是,“不论是协议供地方式还是“招拍挂”,地价占房价的比例平均在25%-30%左右。”其中,“政府的收益不及房价的十分之一”;今年7月,针对开发商对国土资源部公布的“中国地价占房价平均为23.2%”的质疑,该部又将全国620个楼盘调查项目的数据悉数发布。调查的结果是,这620个楼盘的地价占房价比例平均为23.2%,356个项目比例在15%-30%之间,地价占房价比例在30%以下的约占总数的78%。其中一些最离谱的,则是1700多元的地价,房价卖到了一万二;而6900多元的较高地价,房价则更是卖到了4万元的超高价。其实,国土部这次公布的调查,还是给开发商“手下留情”,只是把开盘价和地价做了比较。实际上,几乎所有的楼盘后期的价格都要比开盘价要高出很多,不是甚至翻倍。还有个不为公众所知的背景,就是在全国各地严格执行土地招拍挂之前,很多开发商几乎是以零成本拿地,但这并不妨碍他们通过囤地捂盘等手段抬高房价攫取更高的暴利。

所以,不管有没有“地王”,不管土地出让金是否更低,这些都不足以使开发商“良心发现”去少赚些钱,把房价降低下来。相反,暴利的驱使使他们总是千方百计的把房价抬高到市场容忍的极限,确保利润最大化。

 

                    “土地红利”,究竟该入谁的腰包

由于市场容忍的房价极限一定,“极限房价”并不一定随着地价的上涨而持续上升,这就造成土地出让金每增加一份,开发商的利益可能就少掉一块。,地王的出现,直接导致了开发商的利益呈递减之势,打破了原有开发商的暴利的“潜规则”。这才是任志强潘石屹之辈对“国企地王”恨之入骨的根本所在。

所以说,从某些方面来讲,地王的出现,起到了一种“财富转移”的功能:它使高价暴利的商品住房市场的超额暴利,由绝大多数落入开发商的口袋,变成了适度转移到政府及国家的“钱袋子”中。可不要小看这一步。如果是像过去那样留在开发商的口袋,开发商就会以“私有财产不可侵犯”、甚至借物权法来拼命保护自己的不当得利。但如果进了国家的“钱袋子”,就可以化为政府的公共财政,就有可能为民造福。

之所以说它“有可能为民造福”,是因为“地王现象”只完成了把开发商“过度暴利”的一部分利益转移到政府口袋这一步。更重要的一步,还是在如何分配和使用这笔巨额的土地出让金。说到底,就是“土地财政“为谁所用。

笔者这样说,绝不是危言耸听。早在几年前,江南某“大都市“的相关官员就告诉笔者,如果该市的土地出让金大幅减少,该市数以万计名公务员的 “高福利”将失去基本的“财力保障”。实际上在很多地方,土地出让金不仅成了“官员阶层”的“小金库”,而且更多的已被挥霍在“领导们”的政绩工程上。尽管在2006年底,国务院办公厅就出台了规范国有土地使用权出让收支管理的通知,明确指出土地出让收入的使用范围只能用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、、支农支出、城市建设支出和其他支出等方面,但地方政府对此却是“踩红线”不止。根据今年7月份国家审计署发布的对18省区市财政预算管理情况审计调查结果公告,仅10省市审计发现的就超过600多亿的土地出让金未纳入预算。实际上,除了这些“未纳入预算”的违规资金以外,精心包装在“预算内”合法外衣下的“违规支出”盘子则更大。

我国的宪法规定,“城市的土地属于国家所有。”也就是全民所有。这就意味着至少城市的每个市民在合理的范围内(如人均用房30—35平方米),都应该天然的享有与生俱来的住房及居住的土地使用权。而高额土地出让金,实质是把公民的居住权利兑现成了政府的赚钱机器;是用全民的土地及国民的居住福利,换成了政府的“土地财政”。那么,建立在牺牲国民居住福利基础上的土地收入,理所当然的应该是取之于民,用之于民。具体来说,就是取自于高价商品房市场的巨额土地出让金,首先也是最主要的,必须用之于普通百姓的住房保障上。从这点来说,“地王”越多,可用于中低收入者的廉租房、经济适用住房和中低价商品房建设的政府土地收入也就越多。所以“地王”对普通的市民来说,绝不能简单的认为它就是房地产市场的“负面效应”。从某些方面来说,“地王”越多,政府可用在住房保障上的财政支出也应该越大。所以,就此来讲,不管是对政府而言,还是对公众来说,“地王”和土地出让金一样,多多益善。

据媒体报导,现在全国每年的土地出让金已呈现逐年提高的态势。2004年全国土地出让金为5894亿元,2005年在国家收紧的情况下,土地出让金总额也达到5505亿元。2006年,全国土地出让金总额达到了7000多亿元的高峰。而非官方的北京大学中国经济研究中心则认为,当年全国土地出让收入保守估计超过1万亿元(其中的巨大出入,恰恰反映出中国土地出让金的“超级黑洞”)。 2007年,全国的土地出让金更是达到创纪录的1.3万亿元。2008年,尽管房地产市场不景气,全国的土地出让收入依旧保持在9600多亿。

面对现在每年高达万亿元的土地出让金,公众所需要的,不是如何压制它,减少它,而是监督它,看看巨额的土地财富,究竟用在了何处。

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责任编辑:RC 更新时间:2013-05-02 关键字:房地产  

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