某砖家建议“坚决不能取消预售制”,这话能信吗?
砖家建议:坚决不能取消预售制。
对于砖家的建议,队长坚决反对。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩在一档节目中提出:坚决不能取消预售制。
他的理由是,一旦取消预售制,房地产开发的成本会大幅提高,新房供应量至少会下降2/3。在新房供应量大幅下滑后,房地产市场立即就会转入供不应求的状态。届时,房价会大幅上涨,业主的购房成本将大幅提高。
相反,在预售制条件下,房地产的开发成本较低,房企可以大规模借钱拿地盖楼,让新房的供应量满足市场需求。而且,在预售制条件下,期房销售可以降低业主的购房成本。因为等房子建好再卖,价格会大幅上涨,业主利益受损。
你看,这砖家就是砖家,说得头头是道,处处是为老百姓着想,一切都是为了老百姓好。可是,这话能信吗?
如果把这些话放在2016年以前,它是没毛病的。因为那是一个房价连续高涨的时代,在2016年以前买入的业主,完美地吃到了房价暴涨的红利。但是,自2016年以后,各大主要城市的房价就进入了一个横盘状态。就算部分城市的房价上涨,其上涨幅度也很小,难以覆盖银行的贷款利率。
在2018年至2021年期间买入的期房业主,很多都成了站在山顶的接盘侠。如京郊业主,因为房价暴跌,不仅中产梦想破碎,甚至一夜返贫,背负巨额贷款,有的还因断供成了老赖。
房价只涨不跌的时代已经一去不复返了。所谓的预售制降低业主的购房成本,在2022年的今天,完全就是瞎扯淡。如果房价预期仍然会大涨,武汉东西湖区政府还需要连哄带骗地忽悠体制内职工买房吗?中国不缺有钱人,为什么有钱人都不买房了?
一个根本原因就是,房子作为资产,已经不具备增值的作用。要是运气差一点,还要面临贬值的风险。有钱人都不愿意买房了,这时候还拿“预售制”来忽悠老百姓,他不是蠢,他是纯粹的坏!
在房企爆雷之下,全国各大城市烂尾楼事件频发,预售制退出市场,已是必然之势。中国的房地产市场已经严重过剩,不再需要为房企创造低成本融资的开发环境来快速推进城市化。中国完全可以淘汰掉一批资金实力不足的房企,留下一批实力雄厚的国营房企,就能做好中国的房地产市场了。
而且,预售制伤害的不只有业主,还有大量的承建商、供应商。在预售制条件下,业主首付款不会第一时间打给房企,而是存入监管账户,房企只能借钱开发。只有楼盘封顶时,房企才能拿到业主缴纳的首付款。
但在实际操作中,房企提前挪用了业主的首付款。这就可以看出,房企的资金主要来源于业主、银行、承建商和供应商四方,房企自身出钱极少。
在一个楼盘动工之前,房企对承建商招标。承建商为拿下标的,需要向房企缴纳保证金,还要垫付房企的开发资金。由于承建商没有事先拿到钱,承建商也只能对下面的包工头赊账,包工头也需要缴纳保证金,垫付工程款。
在供应商方面,同样如此。房企一般就开具一张借条,找供应商拿钱。这一套借钱开发的模式,只有在预售制的前提下才玩得转。试问,如果业主不提前按揭付款,承建商、供应商凭什么无息垫资,把钱借给房企开发?
预售制极大地提高了房企的资金周转效率。有了预售制的保障,承建商、供应商才敢带资进组,垫资开发。
图片来源于富途牛牛
可是,当房企爆雷时,承建商、供应商的损失一点都不比业主小。如恒大爆雷后,作为恒大承建商或者供应商的南通六建、南通三建、苏中建设、成龙建设、云南路建设、广田集团、文科园林以及金螳螂装饰等公司,不是破产,就是位于破产的边缘。其中,南通六建是享誉世界的建筑公司,曾承建世界第一高楼——哈利法塔!
这些公司的破产对恒大而言,却是一个好事。因为债权人破产后,作为老赖的恒大只要拖着债务不还,待债权人清算完毕,法人资格消失,恒大的许多债就会变成烂账,不用还了。
恒大没死,供应商、承建商已经是死伤一片。就像当年乐视爆雷,贾跃亭出逃后,乐视员工没有996,没有007,工资还涨了,但那些当初被贾跃亭坑得血本无归的乐视供应商,还有谁关心呢?
预售制是高周转的前提,取消预售制,也是给房企“降杠杆”的重要一环。让有实力的房企,用自有资金去兜底,而不是拿业主的按揭贷款去兜底,才能让房地产市场走上健康良性可循环。
当然,取消预售制不是一蹴而就的,为避免更多房企爆雷,宜缓不宜急。但在大方向上,取消预售制是必然。因为中国的城市化已经高达64%,即将达到发达国家水平。房价一直涨的预期不复存在,只要房价跌,预售制就会对业主造成直接损失,这会对购房者信心造成巨大打击。
继续坚守预售制,只会在业主和房企之间制造更多的矛盾。买了不涨,买了就跌,会成为一种常态。而买了就涨的优质房产,将成为稀缺资源,只会在有钱人之间流转,普通老百姓上车的机会极少。
而在处理烂尾楼方面,由央行牵头,各大银行参与,成立国家房地产基金,以保障业主利益,完成楼盘交付。在国家房地产基金的介入下,未来,中国会有更多的公租房,共有产权房,普通的私人住宅会更加没有涨价空间。这样是对“房住不炒”的进一步落实。
未来,真正具有资产价值的房产是商业地产和高端豪宅、别墅以及其他带有稀缺学位等额外附加值的房产。
砖家到这时候,还忽悠老百姓,坚决不能取消预售制,房价仍然会涨。难道是砖家不聪明吗?要知道,董藩是北京师范大学房地产研究中心的主任。一个专门研究房地产的专家,会看不清中国房地产的发展趋势?
非也。屁股决定脑袋罢了。
据队长所知,国内的房地产专家基本上都持有大量的房产。他们本身就是房地产红利的受益者。一个靠房地产赚钱的砖家,能真心为老百姓好吗?他惦记的无非就是老百姓口袋里的那点钱罢了。
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