房产开发商滑铁卢：碧桂园又出大事了！

原上草

现在的房价进入僵持阶段，不敢涨，也不敢跌。购房者和开发商也进入僵持阶段，消费者持币观望，希望能有所下跌，开发商则捂盘惜售，希望政策放开后上涨。

在这种僵持中，总会有一些人憋不住，特别是资金链十分紧张的开发商，已经僵持一年了，实在忍不住，所以有些打出了周转率的概念。所谓周转率，就是快速拿地、快速立项、快速建楼、快速开盘、快速资金回笼。

可是，就是在这种快速周转过程中，引发了很多质量问题。碧桂园是比较典型的一家，在6月份上海工地发生坍塌事故，致1死9伤，7月河南多地发生火灾之后，7月26日，碧桂园又在安徽六安发生大事，当天金安区碧桂园•城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌，导致6人死亡、1人伤情危急、2人伤势较重。

事后，碧桂园解释称，六安这次事件是因为大风大雨天气导致，这显然有推卸之嫌疑。接连发生这么多事件，不从管理和建筑质量去反思，还怪罪自然天气，这不太符合世界500强的形象。

我们知道，最近一两年，有些开发商的日子并不好过。调控政策后，限购限价导致楼市交易持续低迷，高房价也限制了更多的购房者进入，房产暴利时代逐渐远去，但是一些开发商仍然以财大气粗的气势出现，还是以卖方市场出现，根本不把购房者放在眼里，无论是价格还是质量，都是一副爱买不买的架势。

消费者花几百万上千万买一套房子，希望能住几十年上百年，一场大风就能吹倒，你让消费者怎么能放心？有些开发商的装修质量，更是让人不可思议，住进去不是漏水，就是开裂、塌陷、堵塞……这就是开发商的傲慢，根本不把购房者放在眼里！

碧桂园发生的事情，是中国开发商普遍存在的一个缩影。几十年的风光无限和暴利追逐，习惯了粗放式发展，习惯了不断加杠杆和规模扩张，一旦货币政策收紧，一旦房价停止上涨，一旦购房者逐渐减少，销量下降，资金链立马出现问题。碧桂园负债9330多亿，资产负债率接近90%，可谓债务压顶，杠杆率奇高，资金链十分紧张，一有风吹草动，就开始慌乱。

在这样的背景下，碧桂园高层开始给下面下军令状，要求“高周转”快速回收资金，要求“3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用”，如此急功近利，当然难怪工程质量问题和安全事故频发。

其实，资金链紧张的不止碧桂园一家。前段时间跑路的A股上市中弘股份老板王永红，也是因为资金链问题，背负债务高达40亿元，公司去年直接亏损二十五亿多元，今年上半年预亏十四亿。该企业开发了好多烂尾楼，连买房人都开始慌了。

还有上市公司泰禾集团，到今年3月底，泰禾集团负债2000亿，负债率就高达88.5%，资金链也非常紧张，向员工发售理财产品，收益率达20%。

福建知名房企旭辉曝出77.4%的负债率，负债总额1174.9亿元，达到厦门市政府的两倍。

其实，资金链有问题的当然不止这些，据我所了解的情况，有一家搞产业新城运营的大型开发商，总负债也是几千亿，负债率超过80%，最近资金链也出现严重问题。还有某地一家大型房产开发商，也是世界500强，总负债达6000多亿，负债比率也超过80%，最近一些项目爆出资金链问题。

这些问题会越来越地曝光出来，它们是典型的资本家心态，宁可负债不还，也不会压低房价薄利多销，不会让利给消费者和购房者。

接下来，很多房企即将进入还债高峰期。

据测算，地产债将在未来2年至3年迎来到期高峰。存续地产债中，2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍；2019年至2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。

此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元，2019年也接近3700亿元。据业内人士披露，这还不包括大量需偿还的表外资金。面对即将到来的还债高峰期，房企还想以低利率融到资已不是易事，甚至连融资本身也受到了诸多限制。

此前银行代发的30万亿理财产品，有不少就是进入了房地产行业，目前还没公开消息说将有多少违约，这个摊子肯定比p2p大的多。

有一位业内人士跟我说，房企内部理财，可能少部分以现金兑付，其余的债转股，现在流行这一套。有一家上市公司以前经常不给工程款，搞债转股。

出来混，总是要还的。如果房价不再上涨了，这些债怎么还呢？最终恐怕债转股都不行，只能以一堆钢筋水泥作为抵押，还给投资者，还给银行？

以任志强为代表的开发商代言人还在鼓吹，因为中国城镇化的需要，房价还得涨。可是它们没有看到，大势真的已去。

草哥朋友、海通证券的姜超博士前几天发文章表示，中国的人口红利早就结束了。2008年时，15-59岁的劳动年龄人口增加了518万，而2017年则是净减少了548万。相比十年以前，我们现在每年净减少了1000多万的新增劳动年龄人口，但是新增的地产销售则是多了1000多万套。

之前的20年，应该说中国的70后、80后是购房主力，70后的总人口是2.2亿，而80后的总人口是2.22亿，而现在90后已经步入20-30岁阶段，未来的购房主力将变成90后乃至00后，而90后的总人口是1.77亿，00后只有1.59亿，90和00后合计比70加80后少了1个亿，这说明从人口来看，房地产泡沫的接盘侠不多了！

按照经济的规律，任何商品不会永远上涨，只要过剩价格就会跌落。这个规律难道会在中国创造出新神话？无论造多少房子房价也不会跌落？

他国经验告诉我们，货币超发导致房价暴涨后，可供借鉴的结果有两种：

一种是以民为本的日本模式，房价跌回去；另一种是以特权阶层为本的俄罗斯模式，房价永远涨，汇率一直贬……

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