央视的报道说全国的土增税应缴未缴3.8万亿元，引起社会轩然大波，而且我们看各处简单引用的方式就很有意思，说央视曝光45家开发商欠税3.8万亿元，这个说法极度的标题党，给人感觉是这45家开发商就有3.8亿元，并且把很严格的法律词汇应交未缴变成有很多歧义解释的欠税，就如你欠钱，到期未还的叫做欠没有争议，未到期的债务不是也叫做欠吗?把这个意思扭曲了以后，各方的反击就开始了，实际情况是央视曝光了45家开发商有家应缴未缴的情况，全国估计的总欠税额度是3.8万亿元，但是对于应缴未缴的土增税到底应当估计是多少呢?笔者也估算一下各种流行的说法。

　　央视报道说：根据国家统计局、财政部和国家税务总局公布的房地产相关数据，对全国范围内没有征收到位的土地增值税做了分析测算：自2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间全国商品房销售总额超过31.2万亿元;而中国社科院2011住房绿皮书披露，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%，这几年房地产市场非常火爆，其中没有达到土地增值税清算条件的项目收入几乎可以忽略。照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元。而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这就意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。

　　国泰君安表态：两种方法测算均表明,实际规模只有几千亿左右。1)方法一:2005-12年全国商品房累计销售额为31万亿,乘以平均5%的税率,得到累计应缴额为1.55万亿;扣除8000亿已交额,得未交额7500亿元。2)方法二:万科2012年年报中,已计提未达到清算条件即所谓“未交”增值税58亿,除以2.2%的市占率,得全国未交增值税2636亿;

　　国家税务总局有关负责人26日表示，这对税收政策和征管方式存在误解误读，我国土地增值税在近几年征管力度逐步加强，今年1至10月组织收入2710.78亿元，增长22.2%。根据相关税法规定，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税，该税种实行四级超率累进税率，且属于地方税种，征管较为复杂。复杂性之一在于每个房地产项目都是有周期的，因而土地增值税一般在项目启动时按测算额的1-3%先预征，然后据实重新结算，这是长期以来的惯例和程序，但真正进入决算清算的房地产企业并不多。有一家大型上市地产商称，现在每次发布季报，都会有应缴土地增值税和计提，也就是预征，上海的预征税率在1%-3%，内环3%，中环2%，外环1%。

　　从这样的说法我们逐一进行分析，对于央视的说法，央视是以05年到12年的房地产销售额31.2万亿来计算的，其估算土增税的依据是2009年的房地产业平均毛利率55.72%，我们应当注意到的就是房地产业在08年危机以后的09年全面反弹过程中是毛利率最高的时期，同时的2012年和2008年等经济调整的年份房地产业的毛利率是很低的，完全以房地产毛利润最高的时期进行估算是很有问题的，这部分是高估明显的。同时我们也应当注意到在毛利润上允许扣除部分费用和土增税累进税率下，以所有项目的平均利润率来计算，本身也是低估的，但总的来说央视以这样的数据来估算，是有高估的嫌疑的。

　　我们于此同时再看一下国泰君安的说法，国泰君安以中国现在的土增税平均税率作为一个估算的标准，这个所谓的平均税率5%不知道是从何而来，对于中国房地产业的快速涨价，对增值额课税最低30%最高60%的土增税，在价格翻了很多倍的时候销售额当中只有平均5%的应纳税比例，这个比例是显著偏低的。而以万科的数据推而广之则更不同，因为万科的经营理念是做快销项目，万科并不是囤地的公司，万科是市场占有率很大但利润率不高的公司，选这个公司为样本来估算全国的纳税情况，也是有明显的低估的。

　　而对于税务总局的表态也是非常有意思的，一方面说误读一方面说大力追缴，这里有一个关键就是上海等地的税务局为什么在预征的时候核定的比例很低尤其是在有很大增值潜力的郊区项目预增只有1%?这样的低比例不是人为的鼓励扩大应缴未缴的基数吗?税务局制定政策的时候就带有扩大土增税应缴未缴的规模，他能够有公正的动力去严格的征收这些应缴未缴税款吗?税务局的一些举措，本人的《央视褪下土增税内裤后……》一文有详细的论述不再重复。税务局的表态本身很耐人寻味，如果查出来土增税应缴未缴数额太大，本身不就是说税务局的预征太低吗?为什么会这样的低，难道没有腐败吗?这些问题往深里去问去想，我看也是税务局非常不愿意的。

　　对于税务局的不作为和懈怠，本人要说的就是土增税的应缴未缴如果严格税务核查和监管，土增税实际的应缴未缴数额很可能比账面计提的要多很多，只不过这本身涉及偷税漏税的灰色地带，原因就是开发商普遍是以增加拆迁、建安、装修等成本来避税的，把利润做到工程里面，还有就是在自用和销售的房屋当中的土增税摊销是不一样的，把自用房屋的成本摊销到商品房当中，可以极大的减少土增税的数额。我们如果计算了累进所带来的影响，在《土增税的避税乾坤大挪移》一文当中计算过在土增税累进到60%以上的时候增加成本的影响可以达到增加数额95%的避税，而实际上上如果考虑了一些成本增加附带的扣除项目，直接增加成本变成扣除项目后还要有30%的增加，从而产生了逆选择。这里土增税的扣除比例是按照成本对于纯开发商可以有10%的财务费用和20%的管理费用扣除，这使得减少比例增加到原来的130%，如在已经增值200%以上的时候避税95%，实际上是减少了123.5%，倒赚23.5%，如果是累进到50%税率下避税65%则是84.5%。这里是对于土增税的设计问题，在增值巨大以后，这样的扣除比例和累进规则，是要产生逆选择的。所以在房屋销售额当中，直接的利润率可能是不真实的，税务局严查的话，这个毛利润的比例可能会极大的提高。因此央视的估算虽然是以年份利润率最高的2009年计算的，但以笔者从业的经验，房地产各种隐性费用巨大，这些费用都要在税后支出和无法上账都没有列支，房地产开发没有的成本翻倍的利润预期是不会开发的，这相对于销售额则就是要有销售额50%的毛利润，在房价涨价的过程当中这个利润率可能还要更高，因此只要能够严查，把该征的都征收上来，央视估算的应缴未缴应当是能够达到的。

　　那么对于自用房屋把成本都挪移到了商品房之中，那么自用房屋的土增税怎么办呢?这里我们的税收是开了口子，对于自住性的物业只要房产权没有变更，土增税就是可以不交的，我们把这个不交计算一下就知道这里面也是惊人的!央视计算土增税的应缴未缴是按照全国商品房的销售额而来的，开发商自用的商品房数量是巨大的，开发商为了不清算土增税，普遍保留了15%以上的自用房，对于很多项目的比例是远远高于这个比例达到了40-50%也很多，这些项目多是商住混建的项目，其中商业大商场五星级酒店等都是留下自用的，这些自用房屋的成本却大量摊销到了销售房里面，他们应当纳税的税率是更高的，价值中应缴未缴的比例巨大，就算没有增比例和税率，我们以20-30%左右的自用房屋计算，他们相对于31万亿的销售额和估算的4.6万亿的土增税额，也应当有上万亿的数额且全部是应缴未缴数额，所以实际的土增税的应缴未缴的数额是比3.8万亿高很多，可以达到5万亿左右的水平。因此笔者认为充分计算了非法避税和自用不交的漏洞下，应缴未缴土增税的总数可能会达到5万亿以上。

　　对于这个5万亿是一笔很有意义的钱，我们的保障房建设资金一直是没有来源，总让新买地的开发商配建，结果就是炒高了新买地上商品房的成本，这刚性的成本支撑只能让房价更涨，且开发商配建的速度是有限的，这是要让以后的人为以前的人的错误买单!保障房不足是前面建设的不足，前面开发商没有承担相应的义务，这个义务如果强加给后面的开发者，则还要推高房价，是一个不当的政策。如果我们能够通过调控把以前的土增税应缴未缴都征收上来，通过税务的严查把灰色的避税以漏税征收上来，则这5万亿左右的资金正好是我们建设保障房的资金缺口，有这五万亿投资来建设保障房，老百姓的住房问题就很容易解决，我们按照每套房子5万土地市政成本15万建安成本来计算，这是可以建设2500万套商品房的，以平均一家四口，可以解决上亿人的居住问题!解决了老百姓住房的刚需，房价上涨给中国社会所带来的危机就消除的，中国崛起大业就有了保障!

　　这个钱估算多了是地方政府和开发商都不愿意的事情，税务局对此会有大量的坏账出现和责任，如何能够征收到位不让开发商有暴利，是一个关键，也是国家治理能力的体现，就看三中后的党中央怎样加强国家治理能力了。

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