专家称中国贫富分化主因是房地产泡沫

　　今年以来我国广义货币供应量快速增长，社会经济“高货币化”现象引起了各方广泛关注。中国农业银行首席(小区网 论坛)经济学家、中国人民大学国际货币研究所理事兼副所长向松祚(微博)今日在出席中国国际经济交流中心举办的第47期“经济每月谈”活动时表示，“高货币化”是疑难杂症，对中国而言，有四大后果需高度关注。

　　今年以来广义货币供应量(M2)增长的比较快，3月末已经突破100万亿元，达到103.6万亿，同比增长是15.7%。“高货币化”这引起了社会各方面的关注。向松祚表示，现在全球的经济包括中国的经济就跟人体一样，现在我们也是得了疑难杂症，中国经济的“高货币化”实际上就是我们现在遇到的疑难杂症。现有的经济学理论解释不了这个现象，我们现在也拿不出太多的办法来解决这个问题。

　　这个疑难杂症跟我们研究经济学的人提供了一些机会，大家可以从新的角度来观察人类经济，人类经济走到21世纪确实是走到重大的革命性的变化。

　　向松祚表示，“高货币化”这一疑难杂症对中国来讲有四个后果要高度关注。一是高货币化，如果把货币数量广义化还能解释一点问题。高货币化的原因不是通胀就是资产债务高，要不两者同时发生。美国虽然没有CPI，资产价格膨胀得厉害，资产价格泡沫非常厉害，早晚要出大事。我认为CPI指标只能反映一小部分的问题，中国的CPI能反映全部通胀的问题吗?不是。我们有时候要听老百姓的呼声，老百姓说CPI在下降，我们感觉生活成本越来越高。我们教育的成本、医疗的成本、住房等等，这些反映不进去。这是我们的当务之急，不是通胀就是资产价格泡沫，全球是这样，中国也是这样。中国这几年全部炒过一遍，股票炒过崩溃，房地产还在炒，蒜也炒过了，糖也炒过了，最后又炒黄金。高货币不是通胀就是资产价格泡沫。

　　二是贫富分化，虚拟经济和实体经济严重分化最根本的麻烦就是造成贫富分化，中国这些年贫富分化最主要的原因是房地产泡沫。美国也是一样，美国很多学者研究说美国过去30年贫富分化日益加剧，就是金融市场，金融家的收入太高，搞投机炒作的这些一年拿几千万、几百万，拿的高，其他价格推高，这是第二个麻烦。

　　三是实体经济生产力下降。现在连美国奥巴马都在讲要制定国家计划重整生产力，因为现在大家没有兴趣去，大多数人没有兴趣是搞实体经济，炒作多好。以前麻省理工学院的院长说现在美国麻烦了，美国最优秀的人才都不愿意学工程和数理化，都是去学MBA和金融，中国也是一样，有几个真正研究这些东西。这对全球的影响太大了。

　　第四，这么多疑难杂症怎么办?我也没有好办法，首先要认识这个问题，如果不认识这个问题，我们还觉得用传统的办法很好，首先我们要深刻认识到高货币化背后的国际原因和国内根本性的原因，根本性的原因要搞清楚。在中国我有一个建议，我们整个的宏观经济政策认为应该从管理和促进增长，根本性的转变为管理和促进转型，管理和促进增长比较好办。过去我们宏观经济政策不管是货币政策还是财政政策总体来讲是一个管理增长的政策，经济一下滑马上就放松，放松也很容易，所以我们过去讲叫“三依靠”的模式，中国经济过去是“三依靠”，增长依靠投资，投资依靠信贷，信贷依靠货币。稳增长就是要稳投资，稳投资就是要放贷款，放贷款就是收银根，逻辑是清晰的。这个搞得越来越大，十几个产业都是产能过剩。这种政策模式在一定阶段是有效和必要的，面向未来中国根本的问题是管理转型，这个事就没那么容易。大家都认识到这个问题。我们整个政策的思维方式和政策的工具都需要进行根本性的调整，要迎接这个挑战。

90后“被购房”或加速贫富分化甚至固化

来源: 南方都市报

　　就像那幅著名的起跑线漫画 90后“被购房”或加速贫富分化甚至固化

　　南都制图：何欣

　　如果说幼儿园的大门是人生的第一道起跑线，那么大学毕业跨出校门的那一刻，年轻人其实是站在另一道起跑线上，他们通过个人的奋斗奔向未来的幸福生活，很多人从一无所有变为有房有车，这是很多年来年轻人对于未来生活的固有想象，但这一切，在房价高涨的今天，正在改变。

　　因为房子，很多90后的年轻人初出校门、甚至是在象牙塔中，就开始有了贫富分化，有的年轻人早早拥有了父母买下的房子，有的年轻人却难再凭一己之力在这个城市立足。有专家指出，这种不平等与代际资源传递有关，最终叠加在孩子身上，导致着更大的贫富分化和阶层分化，而最可怕的，是阶层分化后的固化。

　　而在敏锐的开发商眼里，90后新生代的购房势力正在对现有的购房需求掀起变革，他们更加注重房子的品质、舒适度、浪漫体验，以及更“懒”，直面年轻人需求的房子有的正在研究，有的已经浮出水面。

　　“被购房”：房价上涨父母也焦虑

　　“我身边的师弟师妹中，有人已经有了自己的房子，我们卧谈的时候，也经常聊到买房的话题，比如以后结婚没房子怎么办?”来自广东汕头的杨明(化名)是广州某高校的大三学生，聊到结婚买房的话题时，有舍友说，只要一毕业定好工作地点，父母就帮他买房，以后结婚就不用自己操心了。

　　“当然身边也有条件差一点的同学，说到这个话题就会很焦虑。”杨明说，有个江西的同学很想毕业后留在广州，但现在房价这么贵，一个人奋斗心里特别没有底，如果没有房子，在这个城市就没有归属感。

　　还没走出校园的大学生提前出现了阶层分化，家庭条件好的年轻人，毕业后随便找一份工作就能养活自己，他们不需要考虑买房、买车的问题，而家庭条件差的年轻人，则很难凭一己之力在房价高涨的一线城市立足。

　　在中山大学人类与社会学院院长蔡禾看来，这种阶层分化其实是社会贫富分化的结果，刚出社会、甚至还在学校的90后的买房行为说到底是家长的购房行为，“这一方面是房价增长太快，作为父母也有焦虑感;另一方面，有能力的家庭在孩子买房问题上都会承担责任，现在只是早一点做而已”。

　　这样的想法在经济条件好的父母辈确实很普遍，在颐和四季公馆销售的时候，颐和集团有关负责人就透露，很多富裕阶层的父母们给他们的孩子一次性付款买了酒店公寓，“以后孩子工作再不好，也能有租收”。该项目400套产品中，90后买家占近10%，“是否购买基本上由父母决定，90后主要是选择具体户型，父母们看中酒店客房产品稳定的高回报率，希望‘钱生钱’”。广州社科院研究员彭澎则认为，父母给90后子女买房一方面是父母经济实力强，另一方面也是当前投资产品缺乏所致，“股市不赚钱，风险又大，买房相对更稳妥”。

　　影响：最可怕的是阶层分化后再固化

　　对于90后买房以及“被购房”的现象，蔡禾认为很难评判好还是不好，“但它确实加大了社会不平等，这种不平等与代际资源传递有关，最终叠加在孩子身上，导致更大的贫富分化和阶层分化。”蔡禾表示，以前穷人家的孩子靠自己的努力可以缩小与别人的差距，但以后这种可能性更小了，房子的拥有导致年轻人在很多方面的机会不平等了。

　　在彭澎看来，阶层分化还不是最可怕的，可怕的是“阶层分化以后再固化”。彭澎指出，以后很可能是一个家庭有钱就永远有钱，没钱的家庭就永远没钱，以致社会鸿沟的出现，“一些经济基础差的家庭的孩子会悲观、绝望，从而成为社会不稳定的因素。”

　　蔡禾指出，房子是基本的民生产品，有它的特殊性，“一个人可以不拥有黄金，但你不能没有房子，它是一个不可再生的空间产品，现在一些有钱人买了很多房子，把房子变成了收藏品去持有，很多人就出现了基本的民生问题。”蔡禾分析，这其中的原因是这几年的调控并不起作用，里面一个很大的问题是在房子的交易过程中抑制房价，“我觉得应该在持有过程中去调控，增加房子的持有成本。”

　　开发商研究打造年轻人的房子

　　床头柜上安插座

　　方便床上玩手机

　　无论是眼前的90后，还是未来的00后，新生代年轻人对于居住的需求与体验和老一辈人有很大不同，“他们更依赖网络，注重房子的品质、舒适度、生活的便利性以及浪漫体验。”左右地产机构行政总裁周帆说，他们专门研究过这一群体的居住需求，对他们有着更深入的摸查，也有开发商在年轻人这些特性之上又补充了一点———“懒”。

　　“科技含量很高，很有创意，很前沿”

　　针对这样的群体，开发商所设计的房子显然是一次变革和调整，有业内人士坦言，“这是一个断代的开始，改革开放之后出现的房地产创造出很多豪宅和‘主义’，但没有针对某个年龄阶段的需求去设计相应的产品。”

　　眼下，很多开发商已经在尝试这样的工作。万科针对年轻人在做智能小户型的相关研究，“科技含量很高，很有创意，很前沿。”龙湖则把它们的研究转化成了现实产品，它在重庆推出的U城项目专门推出了极小户型，项目从设计之初便全方位充分考虑户型、功能、设备、收纳系统、家居智能化等问题，很多细节很有意思。比如，开发商在厨房的地砖选择上就费了一番思量，最后采用了暖灰色，其中一个原因是年轻人比较懒，这种颜色看上去不会很脏;针对年轻人喜欢在床上玩手机的特点，开发商引用了酒店的做法，在床头柜上设计了插座，这个插座的高度是55厘米，正好是人在床上最顺手的高度;开发商甚至研究，业主如何起床脚一落地，卫生间的灯就亮了。“几乎每个关键细节我们都讨论了不下15次。卫生间、厨房、卧室的设计，材料、空间的利用，甚至家具、灶台与地面的高度，我们都有反复讨论。”龙湖相关负责人介绍，有一个家庭的女孩说炒菜的台子太高了，因此在做装修设计时，炒菜台降了2厘米，洗菜台抬高了3厘米，洗菜不弯腰。

　　广州将有为年轻人打造的“豪宅”

　　记者采访了解到，广州也即将有类似产品推出，左右地产机构目前正在广州、长沙和成都针对新生代年轻人做一些探讨性的地产项目。左右地产机构行政总裁周帆表示，针对80后、90后的购房需求做相应的产品，就像做“苹果”手机一样，是时尚、科技、灵动的。

　　“我们做过一个研究，就是都市地产如何解决80后、90后的居住需求，我们会在项目中体现我们的研究成果。”周帆心目中的“苹果”项目经过了3年研究摸索，目前正在寻找合适的地产商合作开发。这个项目创新和变化会体现在多个方面，比如通过户型、外墙结构、色彩这些建筑元素表达变革，通过网络等科技手段满足年轻人的生活需求等，“年轻人的社区和以往的常规社区不一样，但也不单纯是标新立异，80后、90后更注重房子的品质、舒适度、生活的便利性以及浪漫体验，而这些我们会在产品中有所体现。”周帆告诉记者，他们在广州的这两个住宅项目体量都不大，其中一个位于番禺，定位是新生代年轻人的高端精品，因此价格也不菲，会是同一区域内的“豪宅”产品。“90后靠自己工资买房的人不多，背后是父母、家庭在支持，所以我们不担心90后的消费能力。”

　　限购之下新生代产品开发受限

　　尽管有开发商对于新生代年轻人的住宅产品充满热情和信心，限购环境之下，很多开发商调整了策略，认为这类产品市场前景未必如之前那么好，就连万科也有这样的担忧。

　　万科在2009年曾在广州金沙洲针对年轻人推出过一个公寓项目：万科爱地。小区内有w ifi，有露天咖啡馆，还可以种菜，外墙颜色也是明亮鲜艳的年轻色，很多新生代小资们一见钟情，楼盘在当时卖得不错。“爱地是万科2009年的项目，那时候还没限购，现在市场环境完全不一样了。”万科有关负责人坦言，理论上讲，二十五六岁的年轻人买楼是用来过渡的，买个一房一厅或二房一厅住一下，但现在不管是90后还是00后，买楼都想一步到位，新生代的特色突出不了。

　　该负责人介绍，目前万科所做的住宅产品90%以上都是100平方米以下的三房两厅单位，“全中国都一样”。他甚至表示，万科以后就算做公寓，也不会特别针对90后、00后，因为购买者注重的是投资回报。

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