取消商品房预售制的时机到了吗？

两会上，许多代表都提议，取消商品房预售制度。

这一提议很快就冲上热搜。这种热搜不是花钱买的，它所反映的是真实民意。老百姓忍受商品房预售制度已经很多年了，不少人更是在这里面踩了不少雷，掉进不少坑。

商品房预售制度最开始诞生于香港，被称为“楼花”。

什么叫“楼花”？就是把商品房的规划图拿出来卖，楼一栋都没有建。房地产商只需要拿地，然后把小区规划图拿出来，就可以卖给购房者了，迅速回笼大额的工程启动资金。

某小区规划示意图

拿到钱后，房企只要在约定的时间内，把房子建设完毕，按时交房就完事了。即便延期交房，因复杂的购房合同由卖方拟定，买房者缺乏专业的法律知识，往往也得不到违约金赔付。在烂尾楼中，开发商常常是拍屁股跑路，而购房者却只能吞下苦果，收房遥遥无期。

像广州著名的烂尾别墅群——澳洲山庄，烂尾超过25年，业主从黑发熬成白发，也没能收楼。维权官司打到精疲力竭，开发商破产跑路，法院想支持业主，也同样有心无力。在维权的早年，澳洲山庄的业主还积极接受媒体采访，希望借助舆论引起有关部门介入。

澳洲山庄施工未完成的建筑

可是，25年过去，前前后后，大大小小的媒体都去采访过，曝光过，澳洲山庄的烂尾问题始终无法解决。其根源就在于，商品房预售制度。

如果是现房销售，就绝不可能出现楼盘烂尾现象。

一个楼盘烂尾，往往砸进去的是无数业主大半辈子的血汗钱。楼没有收到，银行贷款还要还，这就宛如一座大山。前半辈子的血汗钱都付了首付，下半辈子还要扛着银行的贷款。最终是，钱没了，房子也没有，真真是买房撞上烂尾楼，大半辈子一无所有。

取消商品房预售，是广大人民的心声，也是广大烂尾楼业主不可承受之痛。

这不是第一次有代表提议取消商品房预售制度了。这一提议，已经在舆论场上沸沸扬扬了十多年。可为什么商品房预售制度迟迟难以取消呢？

这里面有三大难点：

一是，商品房预售制度有利于降低中国城镇化建设的成本。房企是城市建设的主体，降低房企的门槛，就是降低城市建设的门槛。通过商品房预售制度，能够迅速聚拢资金，集中社会资源，加速推动中国城市化建设。

二是，商品房预售制度有利于土地财政高周转、高回报。土地财政是中国财政收入中的核心来源之一。商品房预售能加速房企回笼资金，有了钱的房企则在买地方面，出手更快，更狠。土地财政也能获得丰厚的回报。

依托于土地财政获得的税收，政府可凭借充裕的资金大力推进公共建设，完善中国城市基础设施。

三是，降低老百姓的购房成本。买期房就相当于提前2-3年买下房子。在房价高涨的年代，提前2-3年购买的房子价格一般都要低得多。队长有个朋友，在中山买下一套期房时，总价为50万。可当交房时，那套房已经涨到200万，翻了4倍。

同一套房，如果是买现房，就要等到房子溢价充分释放，以更高的价格购买。

以上这三大难点产生的根源就在于，房价快速上涨。如果房价快速上涨的预期消失，那么，期房就仅仅有利于开发商。房价不涨，地价也不会涨，房企就不会高周转买地。

对土地财政而言，中国整体城镇化率已经高达64%，即将触顶。东部某些经济发达地区城镇化率更是超过80%。政府手里能卖的地已经不多了。土地不能再放量出售，必须留够产业用地的空间。对政府而言，未来更需要规划产能，发展产业经济，而非房地产。

因此，在队长看来，议论了十多年的取消商品房预售制度，到2022年，已经具备实施的条件。

一是，中国严控房地产行业，坚决将房价快速上涨的趋势给遏制住了，打击了一批炒房团，让炒房者无机可趁。

二是，在央行“三道红线”的指导下，中国房企经历了一轮痛苦的刮骨疗毒，房地产行业迎来大洗牌。这让房企从扩张，趋于保守和稳健。“去库存”和“保交楼”成为房企首要任务。

三是，在房企债务危机频发的当下，购房者更倾向于购买现房。对房企而言，采取现房销售也能提振购房者的信心。像深入债务泥沼中的恒大就宣布，将全面转向现房销售。

没有了房价快速上涨的预期，无论是房企，还是购房者，都更有耐心。房企需要清库存，房子的金融属性降低，刚需和改善型住房也使购房者更加冷静，不再为炒房而疯狂。

此时，取消商品房预售制度，既能进一步推进房企“降杠杆，降负债，去库存”，还能增强购房者信心，促进房屋销售回暖。

最重要的是，房企已经适应了过苦日子，紧日子。身处债务危机中的恒大尚且能够立志现房销售，其他房企也该向恒大学习。勒紧裤腰带，一分钱一分货，一手交钱，一手交楼。

取消商品房预售制度，告别烂尾楼，把选择权交到老百姓手里，不要再让购房者被开发商套牢了。

此时取消，时机恰好。

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