《资本论》关于房地产的有关论述给我们的启示

作者：何干强来源：乌有日刊 2013-05-03 1765

　　目前，人们普遍关注房价能否控制得住。政府部门正在采取限制房贷、限制投机性购房的政策。但是，房价是表象，解决老百姓“住房难”的问题，须弄清问题的本质，采取科学的治本之策。

　　治本之策是什么?就是在马克思经济学指导下，根本扭转“私建私有”(在城市国有土地上，让私商建房，房屋私有)的体制，把住房体制改为“公建公租”(在城市国有土地上，由政府组织国有企业建房，国有房屋管理中心向人们出租住房)。

　　为了简要地说明这个道理，这里引证马克思在《资本论》中的两段论述。我们可以从中领悟，现行“私建私有”的住房体制，本质上是助长私人房地产商投机的资本主义性质的体制，是造成国家和广大劳动人民利益大量地被极少数私人和腐败分子侵占的体制。

　　马克思的第一段论述(《资本论》第2卷，人民出版社，1975年版，第260～261页;2004年版，第260～261页。引文中的黑体为引者所加)：

　　“资本主义生产怎样使伦敦的房屋建筑业发生变革，可以用1857年一个建筑业主在银行法委员会所提出的证词来说明。他说，在他青年时代，房屋大都是定造的，建筑费用在建筑的某些阶段完工时分期付给建筑业主。为投机而建筑的现象很少发生;建筑业主这样做，主要只是为了使他们的工人经常有活干，而不致于散伙。近四十年来，这一切都改变了。现在，定造房屋的现象是极少有的。需要新房屋的人，可以在为投机而建成或正在建筑的房屋中，挑选一栋。建筑业主不再是为顾客，而是为市场从事建筑;和任何其他产业家完全一样，他必须在市场上有完成的商品。以前，一个建筑业主为了投机，也许同时建筑三四栋房屋;现在，他却必须购买(也就是大陆上所说的，通常以九十九年为期租用)大块地皮，在上面建筑一二百栋房屋，因此他经营的企业，竟超出他本人的财产二十倍到五十倍。这笔基金用抵押的办法借来;钱会按照每栋房屋建筑的进度付给建筑业主。一旦发生危机，分期垫款就会停止支付，整个企业通常就会停顿;最好的情况，是房屋停建，等情况好转再建;最坏的情况，就是半价拍卖了事。现在，任何一个建筑业主不从事投机建筑，而且不大规模地从事这种建筑，就得不到发展。建筑本身的利润是极小的;建筑业主的主要利润，是通过提高地租，巧妙地选择和利用建筑地点而取得的。几乎整个贝尔格雷维埃和泰伯尼厄以及伦敦郊区成千上万的别墅，都是用估计有人需要房屋这种投机办法建筑起来的。(《银行法特别委员会的报告》第1部分摘要，1857年证词第5413—5418、5435—5436号)

　　马克思的第二段论述(《资本论》第3卷，人民出版社，1975年版，第872～873页;2004年版，第875～876页，引文中的黑体为在引者所加)：

　　“在迅速发展的城市内，特别是在象伦敦那样按工厂方式从事建筑的地方，建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋。关于这一点，我们已在第二卷第十二章，用1857年伦敦一个大建筑投机家爱德华·卡普斯向银行法委员会所提出的证词，作为例子加以说明了。他在那里说(第5435号)：

　　‘我相信，一个人要想发迹，单靠公平交易是不行的……除此以外，他还必须从事建筑投机，而且必须大规模地进行;因为，建筑业主从建筑本身取得的利润是很小的，他通过提高地租，取得他的主要利润。例如，他租用一块地皮，每年付租300镑;当他按照精密的建筑计划，在这块地皮上面建筑起适当等级的房屋时，他每年就能由此得到400镑或450镑，而他的利润与其说来源于在许多情况下他几乎完全不加考虑的建筑物利润，不如说来源于每年增加100镑或150镑的地租。’”

　　马克思在上面两段论述中，揭示了19世纪初开始，资本主义生产使英国伦敦房地产业发生了为投机而建房的变化，从事房地产业的建筑业主“不再是为顾客，而是为市场从事建筑”，即通过“从事建筑投机”谋取暴利。认真研读马克思的论述，可以明白下述道理：

　　一、目前我国在“西化”经济学家影响下形成的“私建私有”的房地产管理体制，并不是社会主义市场经济的“体制创新”，而是搬用了至今已有200年历史的资本主义的老方法。

　　马克思的论述告诉我们，资本主义房地产投机的基本步骤和方法是：

　　1. 建筑业主购买大块地皮;2.借款形成房屋建筑基金，这种基金是贷款人按照每栋房屋建筑的进度付给建筑业主的; 3. 建筑业主使用借款，分批建房;4. 建筑业主通过提高地租，巧妙地选择和利用建筑地点，分批将房屋卖给购房者;5.将卖房取得的收入偿还贷款，扣除建筑成本，获得高额利润。

　　马克思指出，“建筑业主可以通过使用超出他本人的财产二十倍到五十倍的借款来投机获取利润”。这就是当今人们把房地产业的投机，比喻为“空手套白狼”的方法，要投机发财，关键要弄到大块地皮，这是房地产投机的主要特征。

　　目前中国“私建私有”体制助长房地产投机，与英国200年前相比，形式上不同的是，私人房地产商要通过政府批租土地，通过国有银行取得贷款。但是实质上是相同的，就是把房地产业建立在私商建房的基础上,因此，这绝不属于生产资料公有制与市场经济有机结合的社会主义市场经济的体制创新，而是后退到已有200年历史的资本主义老方法上去了。而且今天的房地产投机者可以使用的借款，何止超出他个人财产二十倍到五十倍!实践已经表明，房地产“私建私有”体制，造成了政府、银行不少掌权干部落入腐败泥坑，可见，这种体制不但是老百姓“住房难”的主要原因，也是滋生腐败的重要根源，同时也是因建筑投机以建设高档房为主，由此带来整个产业结构不合理的重要原因。

　　二、在“私建私有”体制下房地产商获取的其实是全民所有制的国有土地的地租，是全国劳动人民劳动创造的剩余价值。

　　马克思的上述论述告诉我们，“建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋”。事实上，在市场经济条件下，房价的上涨原因主要是，随着城市交通等基础设施、商场、文化设施的发展等，住宅建筑地段的极差地租势必相应提高，它纳入住宅建设成本，就引起商品房价格不断攀高。当然，房地产私商在房屋供给上投机操作，也是房价上涨的原因。我国城市土地是全民所有制性质的国有土地，级差地租理应收归国有，但是在“私建私有”体制下，级差地租绝大部分给了私人地产商，还有就是那些转手买卖房屋的投机者。根据马克思的劳动价值论，土地本身不会创造价值;级差地租的本质，是转移到房地产行业来的全社会各产业部门的劳动者创造的剩余价值;因此，现行“私建私有”体制，实际上是一种放任少数私人侵占广大劳动人民创造的剩余价值的体制，是背离社会主义方向的体制。

　　三、住房体制的改革目标是社会主义市场经济体制下的“公建公租”。

　　“公建公租”，简要地说，就是政府组织统一建房，房屋规格和数量应适应大多人的收入水平;房屋由统一管理机构出租给住房者。这是由宪法关于城市土地国有即全民所有这个庄严规定所要求的，也是社会主义市场经济对城市全民所有制土地为基础的住房商品化的要求。前者决定了城市人民群众在土地使用权上，享有平等的权利，住房占用土地面积大的，就要多承担租金(包括地租);后者决定了根据住房商品化的原则，进行社会性的住宅出租，出租者是作为国家所有者代表的住宅管理机构，承租者是住户。需要说明的是，不能把房屋商品化仅仅理解为私人一次性购房。商品是使用价值与价值的统一。商品的买卖的双方，相互转移的并不是价值，而是使用价值。建立在国有土地上的住房，采取租赁制，等于让人们采取分期付款的方式取得房屋的使用价值和土地的使用价值，可见，房屋仍然是商品。因此，“公建公租”体制，不是回到计划产品经济体制下房屋单位所有制和单位行政分配制。当然，“公建公租”的具体做法，是需要通过实践来建立和完善的。但是，它是符合社会主义市场经济方向的住房体制改革目标，将从根本上去除目前房地产“私建私有”体制带来的乱象，这是走出目前房地产业困境的治本之策。。

　　2013。4。15