孙锡良：中央做好“五件事”，房地产行业将良性发展

　　打开中国的新闻媒体，几乎没有一天能离开房地产调控的话题，这似乎已经成了中国的死结，始终不得其解。事实上，做一事件如果不得要领，做比不做还坏。房地产业就其影响面而言关乎13.4亿人民利益，然而，就其决策过程来讲，好象经常只是在13.4个人之间打转。建立在此基础上的产业不可能是一个健康的产业。

　　这十年来，我认为房地产对中国影响最大的并非房价问题，也不是什么让多少人露宿街头的问题，而是它搅乱了国民思想，搅乱了几乎所有产业的转型，搅乱了价值标准，与之相对应的是严重损毁了党和政府的形象，让政府诚信度降至历史上的最低点。

　　要让它走入良性发展轨道，我个人认为必须做好五件事。

　　一、全国性“房产普查”工作刻不容缓。

　　我在2009年曾给中央两位领导写了建议信，建议由国务院牵头对全国城乡所有房产进行档案式普查，以期获得一个完整的房产数据库，进而为国家进行科学决策提供依据，我的挂号信编号为：XA12685872743和XA12685821343 。当然，由于人微言轻，结果还是石沉大海。

　　今天，我还是要重提这个建议，我认为中央必须建立这样的一个数据库。有些人可能认为，中央对全国住房是清楚的，不用再查。我不同意这个说法，大体上讲可能是有数的，比如说已经登记房产权的商品房有多少可能清楚，未登记产权的总量有多少就未必清楚，总量清楚不代表分布情况也清楚，有人持100房，有人无房，平均容易计算，但决策起来就难以科学地照顾到多数人。在房产管理部门有登记的房产虽然数量上是清楚的，但各类房产的微观信息未必清楚。

　　因为房地产问题已经由大城市扩散到小城市和乡镇，并且还扩散到农村，“全国人民炒房产”的现象已经十分严重，农村私拆乱建、贪大求洋也不见得比城市更良性，所以，搞一次包括农村住房在内的集中性全国大普查甚至比计划生育普查还要重要。

　　现在，正是因为这样的一个科学数据库没有建立，“刚需理论”和“过剩理论”互不认帐，公说公有理，婆说婆有理，国家没有给出一个让百姓看得见并且可以信任的数据支撑，谁都不知道相信谁的结论，惟有用科学数据说话，才能判断房地产调控到底把着力点放在哪里是对是错，才能知道如何调控才算科学，如果普查数据显示中国房产已经过剩，那么，即使房价1000元每平也要调控，如果住房确属严重不足，即使房价仍然上涨，也要满足刚性需求。我始终认为房产普查是一次国情普查，十分必要。

　　我只是提个普查建议，至于如何设计普查统计表和普查程序，国家可以认真设计、周密部署，只要政府重视起来，我相信没有做不好的事，关键就怕不认真去做。

　　二、住房信息联网与公开。

　　一旦全国住房普查信息完整科学，就应当在合适的时间内发布到网上，让全国人民可查可读，让全国人民了解自己的基本国情，从而为自己的购房判断提供参考。

　　有些人认为，房产信息是个人隐私，不能网上公开。我认为不完全合理，该公布的要公布，比如家庭房产总量和套数等信息，不该公布的可以不公布，住房位置、个人身份信息等，至于公布到什么程度，我建议借鉴国外经验，中国要与国际接轨，这就是一个好接轨点。

　　有些人可能设想把房产信息公开作为打击腐败的一种途径，道理上是可以的，但我个人不建议把官员房产信息公开放在这个范围内，而应当是放到“官员财产公示制度”里面去考虑，因为“普查信息”这个数据库是全民信息，是国情信息，不是反腐败基地，它的主要作用是为征税提供科学信息，减少偷税漏税的案件，也为群众举报提供方便。当然，如果能用于辅助反腐败工作也未尝不可。

　　三、取消开房商主导的单一建房模式。

　　“开发商模式”实际上是一种垄断模式，也是一种“权力模式”，是最坏的模式。大家去查查中国的开发商，看看他们都是如何起家的?看看多少有权力背景?这种模式说白了就是让少数人暴敛社会财富，让少数人借权力吸取全国人民的血汗钱，到了非取消不可的时候。

　　中国最适宜的建房方式是“自由模式”，有自主宅基地的人可以想怎么建就怎么建，没有土地使用权的人按国家法律政策和土地使用规划取得土地使用证，然后自由建房，无论是法人主体和自然人都拥有平等权力。

　　至于房产建设的质量问题按国家法律法规执行即可，自由建房并非私搭乱建，放开的是建房权，遵守的仍然是国家法律法规，从建房到验收仍然要按法律程序办。自由建房的根本目的是减少国民财富向少数人集中的渠道，减少人民财富被疯狂掠夺的机会。

　　四、持有环节的房产税必须尽快开征。

　　我在2009年最早提出征收住房持有环节的房产税，并写了一个《民间房产税法草案》，还通过有关途径寄给中央政府两个部委。我认为我的方案比上海和重庆的试点方案要好很多，上海和重庆的房产税方案本质上不叫房产税，只对少数豪宅征税实质是在保护炒房人，有很多人手上持有上百套中小型住房，你征不了他们的税，所以就不算真正的房产税调控。

　　持有环节征税已经刻不容缓，其它所有的行政调控都要退出历史舞台。交易环节征税可以保留，但只能用作辅助，因为交易税率再高都只对少数人有震慑力，有些大富人，他根本就没打算短期抛房，并且他们都清楚中国的行政政策朝三暮四，具有极强的不稳定性和不可持续性，过了两三年，说不定又是一个新政策，这些权贵根本不怕行政调控，惟有法律调控才是长效调控，并且还要有严格的、能让房产快速增加成本的房产税法作基础，否则，又要沦为假调控，希望大家能在网上参看一下本人提出的《房产税法草案》。

　　还有人会提到免征范围的问题，我想这也是符合国情和国际惯例的要求，到底怎么个免法，很难满足所有人的想法，有的要求按人均60平米免征，有的要求按人均50平米免征。照我看，国家先根据住房普查情况测算一下人均住房面积，然后再在这个基础之上确定免征面积。比如说人均面积是35平米，那么，我认为免征面积不能超过40平米每人，因为已经拥有超出人均水平的国民纳税也算正常义务，也算是合情合理。

　　至于那些特殊家庭，可以在房产税法里面作出详细说明，比如：军烈属家庭、残疾人家庭、祖辈留下的超过50年以上的文物级住屋等等。

　　另外，还有一些人提到房产税会得不到善用的问题。这个问题其实很荒唐，谁能保证哪一项税收能得到善用吗?征房产税的目的为了让国民住有所居，至于税收是否合理使用属于对政府职能的监管问题，需要通过其它环节去实现。

　　征了房产税，国家当然就要减免一些税或者降低一些税，比如个人所得税、交易税、企业增值税、营业税等。

　　中国人的自私性很强，一旦触及到自己的利益可能就会列出万千理由反对征税，政府不调控好房价，他们又会骂政府失职，总之，一项政策和一部法律，不可能让100%人都满意，关键看它有利于多数还是有利于少数。

　　五、消费观念要革命，住房出租行业的法律要完善。

　　住房之痛决非政府之痛，是国家之痛，是全民之痛，贪婪地占有欲、低龄化的享乐群体、膨胀的攀比心理，从政府到国民无处不在，不进行观念革命，就没有理性消费。

　　中国弥漫这种不正常思想的根源不完全是国民自身的责任，政府和主流媒体起了决定性作用，自上世纪末，政府和主流媒体大肆炒作“房子是重要资产”的观点，房子逐步成为中国人财富的象征，也是身份地位的标志，房子大小和房子多少标定了某些个体人的社会地位及层次。

　　用房产税能调节的主要是投资客，而真正要让更多的空置房释放出来，还要把“以房守财”的那部分人思想转变过来，要让所有人认为靠房养老是靠不住的，否则的话，仍然会有大量的房源积压在空闲状态。

　　并不是说中国人一开始就不愿意租房，过去，分房时代，大家并没有把房当终身守护对象的思想，也不排拆逐步换房，随着社会的发展，也有经常升级换房的情况。今天的年轻人不愿意租房的很重要原因与租房规范性政策不够有关，租房客的权力得不到保障，国家对房东的刚性约束完全是真空，既不能约束暴利，也不能约束其诚信守约。欧美年轻人之所以愿意租房居住和租房结婚，主要还是靠完备的法律保障，中国必须在这方面加快推进立法。

　　中国的房地产行业走到今天，决不是一个简单的经济矛盾，而是一个国家性整体矛盾，它甚至关系着中国所有产业的未来发展空间，还关系到中国经济可持续发展的战略性问题，如果再用行政性手段瞻着顾后的假性调控，必将祸及子孙，也祸民族复兴大业，已经到了痛下决心铁腕调控的时刻，再也不能因GDP的下降而犹豫不决，若再以短期经济指标牺牲长期发展战略必定会让中国付出惨重的代价。

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